業務内容
マンション管理の適正化に関する指針では、基本的方向として、「マンション管理の主体は、マンションの区分所有者等で構成される管理組合であり、管理組合は、マンションの区分所有者等の意見が十分に反映されるよう、また、長期的な見通しを持って、適切な運営を行うことが重要である。」と示しています。簡単にいいますと、自分達が暮らしているマンションの管理は、長期的展望にたって、公平に運営しなさいよということです。
しかしながら、多くの居住者様とりわけ運営に携わる区分所有者様は、それぞれにお仕事を抱えており、管理組合の運営に沢山の時間を割くことができないというのが現状です。この様な問題をも解決するのがマンション管理士です。それでは、当事務所の業務内容を説明させていただきます。
- 相談業務
マンションは、一棟の建物に数名の区分所有者様等が集合して居住する方式であり、廊下やロビー、エレベーターホール等の共用部分のみならず居住者の所有する部屋（専有部分）に関しても、その使用方法に関しては規約等に従う必要があるなど、戸建住宅とは異なった住まい方が要求されます。しかしながら、我が国においては、現在のところ共同住宅での生活慣行が必ずしも十分確立され、成熟しているとは言えません。
その結果、居住者様間のトラブルが発生します。生活音、違法駐車、違法駐輪、ペット等トラブルは、枚挙にいとまがありません。管理会社も八方手を尽くしてくださいますが、例えば、上下階の騒音トラブルは本来居住者間の問題であり管理会社が深く関与することはできないなど限界があります。この様な時は、迷わずにマンション管理士にご相談ください。
- 顧問業務
管理組合様の顧問として、定例理事会、通常総会、臨時総会へ出席し、理事様そして組合員様の質問や疑問について細やかに説明し理事会運営をサポートする業務です。顧問業務には次の事項も含まれています。
①理事会・総会資料の確認
②管理組合運営文書（規約、細則等を含む）の精査確認
③委託管理業務の遂行状況の確認
④役員様間の引継ぎのサポート
- 第三者管理者業務
第三者管理者業務というと難しく聞こえますが、働き盛りが多く理事会に出席する時間が無い、高齢者や賃借人が多く役員の成り手がいないけれども確りと管理組合の運営は行いたいというマンションで、管理者として業務全般を執り行う業務です。最もシンプルなものでは、管理組合様は、監事様を１名選出していただければ組合運営が可能となります。
- 管理規約、使用細則等の作成と見直し
住宅公団の分譲マンションであるため現在の法律と内容が異なることから規約を変更しなければ、公的資金から修繕費用を借りることができないというマンションも数多くあります。管理規約の改正にあたっては、国土交通省が定めた標準管理規約を基に作成しますが、注意すべきはそのマンションの運営管理に適合しているかどうかということですので、実情把握が必要です。
加えて、居住者様への説明も非常に重要です。規約は新しくしたが、そこで暮らしている方々が全く理解しておらず、機能しないような管理規約では意味がありません。当事務所は、現状把握、説明会に時間を惜しみません。当事務所にご相談ください。
- マンションの保険の見直し
マンションの損害保険の付保は、ほとんどの管理組合様が行っています。また、昨今、多くの保険会社が、マンション管理組合向けの損害保険に関して色々な商品を販売しています。
毎年同じ内容で付保していますと、マンションの経年劣化に伴い掛け金は増えます。結果、支出を抑えるため掛け金一定額で付保すると、火災等で共用部分に被害が発生した時に復旧工事の合意形成に支障を来すことになります。二年に一度程度は、付保の内容及び金額を記載した見積書を保険会社数社より取得し比較検討する必要があります。
- 長期修繕計画の策定と見直し
建物の経年劣化を極力抑えるためには、計画的に修繕工事を行わなければなりません。
この計画修繕工事には多額の費用を要します。その実施時に必要な費用を一度に徴収すると、区分所有者様の負担能力を超えて必要な費用が徴収できず、計画修繕工事を実施できなくなることもあります。この様な事態を避けるためには、長期修繕計画を作成し、これに基づいて必要な費用を修繕積立金としてあらかじめ積み立てておくことが必要です。
しかしながら、計画期間の不足、推定修繕工事項目のもれなど不十分な内容の長期修繕計画が散見され、積み立てる修繕積立金の額が十分ではなく、工事の実施時に修繕積立金が不足する原因となっています。長期修繕計画の立案には、専門的な知識を有する者の活用をお勧めします。
７．大規模修繕工事実施の補助
大規模修繕工事とは、長期修繕計画を踏まえて計画的に実施する「計画修繕工事」のうち、建物の全体又は複数の部位について行う大規模な修繕工事をいいます。一般的に、劣化損傷した屋上や外壁等の建物の部位の性能・機能を、原状又は実用上支障のない状態までに回復させるための工事が主ですが、経年等に伴い必要に応じて性能や機能を向上させるグレード・アップの要素を含めた改修工事も行われます。
大規模修繕工事は、計画から終了まで３年から５年を要します。そのため居住者から有志を募り修繕委員会を設ける管理組合もありますし、修繕委員会を設けず理事会が直接行う場合もあります。いずれにしても、最も重要な事柄は居住者様の合意を得ることです。マンション管理士は、修繕委員会や理事会での意見のとりまとめ役として、また、居住者様への説明会の補助としての理事会様の負担を軽減いたします。
８．管理会社の変更、管理委託契約書の見直し
管理会社は、マンションの管理を行う上で管理組合にとって良きパートナーでなければなりません。また、マンション管理会社には法律で信義誠実義務が課されています。管理組合様と管理会社との間でこの信義誠実な関係が損なわれた場合は、残念ながら管理会社の変更も考慮する必要があります。
また、管理委託契約は適切なものなのか、価格にふさわしい内容なのか等々見直すべき点はたくさんあります。他のマンションに比べ高い料金を支払っているのではないかという疑問は常に存在します。マンション管理士はその相場を熟知しており、適切なアドバイスをすることができます。一度、相談してみてください。
９．管理費等の滞納者への対応策
マンションを所有することは、管理費等の支払義務を負うということです。管理費等は、快適、安全なマンションライフをおくる上で必要不可欠なものです。
しかしながら、色々な理由で管理費等の未納は発生します。区分所有者の死亡後の相続手続きの遅れ、経済的困窮、破産・倒産、行方不明、管理組合・管理会社への不満、意図的な支払い拒否等理由はそれぞれです。管理会社との契約である程度の催促義務を課している管理組合もありますが、特に滞納額が高額になった場合などは管理組合が専門家のアドバイスを基に自主的に動かなければ回収できません。
回収方法としては、民事調停、支払督促、少額訴訟、公正証書、民事訴訟がありますが、それぞれにメリット・デメリットがあります。先ずは、マンション管理士など専門家の相談してください。